حقوق دان,09017707167
هرآنچه در مورد سرقفلی و دعاوی مربوط به آن باید بدانید در این مقاله برای شما جمع آوری شده
سرقفلی یک مفهوم حقوقی مرتبط با اجاره‌نامه‌ها و اماکن تجاری است. در ادامه به توضیحات کامل و جامع درباره سرقفلی می‌پردازم:
مفهوم سرقفلی:
سرقفلی یک حق معنوی است که تاجر (مستأجر) برای تقدم در اجاره محل کسب و کار خود دارد.
این حق در قانون قدیمی موجر و مستاجر با نام “حق کسب و پیشه” یا “تجارت” شناخته می‌شد.
مستاجران اماکن تجاری از این حق برای حفظ شهرت و اعتبار کسب‌وکار خود استفاده می‌کنند.
تفاوت با حق کسب و پیشه:
حق کسب و پیشه نیز مرتبط با اماکن تجاری است، اما مبنای آن تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار است.
حق کسب و پیشه به عنوان “سرقفلی مجازی” نیز شناخته می‌شود.
تغییرات در قانون:
قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تدوین شد و بیست سال بعد، در سال ۷۶، تغییراتی در آن ایجاد شد.
در قانون جدید، مفهوم “حق کسب و پیشه” به “سرقفلی” تغییر کرد.
این تغییرات با هدف حفظ حقوق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان انجام شد.
حقوق مستاجران:
مستاجران تا زمانی که بخواهند، ملک را در اجاره خود نگه دارند و قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه” یا “سرقفلی” به مستاجر پرداخت کند:
تخریب یا بازسازی ملک
استفاده شخصی از ملک توسط مالک یا خویشاوندان نزدیک
نیاز مالک به ملک برای شغل خود
تفاوت با اماکن مسکونی:
سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود؛ زیرا اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن، به ارزش و اعتبارش افزوده نمی‌شود
تاریخچه قانونی:
قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تدوین و در سال ۱۳۷۶ با تغییراتی مواجه شد.
در قانون جدید، مفهوم سرقفلی با تغییراتی نسبت به “حق کسب و پیشه” مطرح شده است.
انواع سرقفلی:
سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه: این نوع سرقفلی به تلاش و موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد.
سرقفلی واقعی: این نوع سرقفلی به استعداد و امکانات محل کسب ارتباط دارد و مبنای قراردادی دارد1.
دعاوی مربوط به سرقفلی:
دعاوی مختلفی می‌توانند در ارتباط با سرقفلی مطرح شوند، از جمله:
الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی
تعدیل اجاره بها:
الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی یکی از دعاوی حقوقی است که در رابطه با انتقال حق سرقفلی در املاک تجاری مطرح می‌شود. ۱_این دعوا زمانی ایجاد می‌شود که مستأجر یا خریدار حق سرقفلی، خواستار تنظیم سند رسمی برای انتقال حق سرقفلی به نام خود است.
مراحل الزام به تنظیم سند رسمی:
ابتدا، طرفین باید در مورد انتقال حق سرقفلی و شرایط آن به توافق برسند.
سپس، در صورتی که مالک از تنظیم سند رسمی امتناع کند، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کند.
دادخواست الزام به تنظیم سند:
دادخواست باید شامل تمام جزئیات مربوط به قرارداد اجاره و شرایط انتقال حق سرقفلی باشد.
۲-مستاجر باید ادله و مدارک لازم را برای اثبات حق خود ارائه دهد.
رسیدگی در دادگاه:
پس از طرح دادخواست، دادگاه جلسه رسیدگی را تعیین می‌کند.
در جلسه رسیدگی، دادگاه به استماع دفاعیات طرفین می‌پردازد و در صورت لزوم، حکم الزام به تنظیم سند را صادر می‌کند.
انتقال حق سرقفلی:
انتقال حق سرقفلی می‌تواند به صورت اختیاری یا اجباری باشد.
۱_در صورت اختیاری، مالک می‌تواند با رضایت خود حق سرقفلی را به دیگری منتقل کند.
۲_در صورت اجباری، دادگاه می‌تواند مالک را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
تفاوت‌های قانونی:
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، الزام به تنظیم سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه وجود داشت.
در قانون سال ۷۶، این الزام برداشته شده و انتقال می‌تواند از طریق اسناد عادی نیز صورت گیرد.
تخلیه ملک سرقفلی دار به دلیل نیاز شخصی
یکی از مواردی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده است. در این حالت، موجر می‌تواند با پرداخت کل حق کسب یا پیشه یا تجارت، ملک را تخلیه کند.
شرایط تخلیه به دلیل نیاز شخصی:
موجر باید نیازمند کسب و کار در محل اجاره و احتیاج شخصی داشته باشد.
۱_اگر موجر دارای حرفه و شغل معین و مستمر باشد، نمی‌تواند تخلیه را تقاضا کند، مگر اینکه مدارکی مبنی بر بیکاری یا ناتوانی در تصدی شغل فعلی ارائه دهد.
نیاز فعلی موجر:
۲_موجر باید نیاز فعلی به کسب و کار در محل داشته باشد و نمی‌تواند به استناد احتیاج در آینده درخواست تخلیه کند.
احتیاج مادی موجر:۳_موجر باید نیاز مادی واقعی به اشتغال در محل داشته باشد، به گونه‌ای که عدم اشتغال در آن محل موجبات عسر و حرج وی را فراهم کند.
دادخواست تخلیه:
دادخواست باید شامل مشخصات طرفین، خواسته یا موضوع تقاضای صدور حکم تخلیه، دلایل و منضمات مانند تصویر مصدق سند مالکیت، اجاره‌نامه و شهادت شهود باشد
رسیدگی دادگاه:
دادگاه به استماع دفاعیات طرفین می‌پردازد و در صورت اثبات نیاز شخصی موجر، حکم به تخلیه صادر می‌کند.
تخلیه ملک سرقفلی دار به علت انتقال به غیر
یکی از مواردی است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده است. این موضوع زمانی مطرح می‌شود که مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره به شخص دیگری را نداشته باشد و بدون اجازه موجر، اقدام به انتقال کند.
شرایط تخلیه به علت انتقال به غیر:
اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر به صراحت قید نشده باشد، انتقال منافع عین مستاجره توسط مستاجر به شخص دیگری، خلاف قانون است.
موجر در این صورت می‌تواند اقدام به طرح دعوی تخلیه ملک به دلیل انتقال به غیر نماید.
دادخواست تخلیه:
موجر باید دادخواست تخلیه ملک را به دادگاه ارائه دهد و در آن مستاجر و شخصی که ملک به وی منتقل شده را به عنوان خوانده ذکر کند.
دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است.
رسیدگی دادگاه:
دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات طرفین، در صورت اثبات انتقال غیرقانونی، حکم به تخلیه ملک صادر می‌کند.
دادگاه ممکن است موضوع را برای تعیین میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد.
پرداخت حق کسب و پیشه:
در صورت صدور حکم تخلیه، موجر ملزم به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر است.
مستاجر باید ظرف مدت معینی پس از دریافت حق کسب و پیشه، ملک را تخلیه کند.
تخلیه ملک به علت تخریب و نوسازی
باشه، در مورد تخلیه ملک دارای سرقفلی به دلیل تخریب و نوسازی، به شما توضیحات زیر را ارائه می‌دهم:
باشه، در مورد تخلیه ملک دارای سرقفلی به دلیل تخریب و نوسازی، به شما توضیحات زیر را ارائه می‌دهم:باشه، در مورد تخلیه ملک دارای سرقفلی به دلیل تخریب و نوسازی، به شما توضیحات زیر را ارائه می‌دهم:
دلایل تخلیه ملک دارای سرقفلی:
تغییر شغل مستاجر: اگر مستاجر (صاحب سرقفلی) تغییر شغل داده باشد، مالک می‌تواند “بدون پرداخت” مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت، تقاضای تخلیه ملک را نماید. البته تغییر شغل باید به نحوی باشد که شغل جدید در همان رسته شغلی و مشابه محسوب نشود.
انتقال ملک توسط مستاجر به دیگری: اگر مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده باشد، مالک می‌تواند با پرداخت “نصف حق کسب و پیشه یا تجارت”، تقاضای تخلیه را نماید.
مستندات مورد نیاز:
سند مالکیت: باید دارای سند مالکیت ملک باشید.
قرارداد اجاره: اگر قرارداد اجاره وجود دارد، آن را ارائه دهید.
استشهادیه محلی: در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، استشهادیه محلی مبنی بر تصرفات خوانده را ارائه دهید.
پروانه ساختمان: مالک باید پروانه ساختمان دارای اعتبار صادره از شهرداری را داشته باشد.
کارشناس رسمی دادگستری:
برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، میتوانید نظر کارشناس رسمی دادگستری را جلب نماید.
دلایل تخلیه ملک دارای سرقفلی:
تغییر شغل مستاجر: اگر مستاجر (صاحب سرقفلی) تغییر شغل داده باشد، مالک می‌تواند “بدون پرداخت” مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت، تقاضای تخلیه ملک را نماید. البته تغییر شغل باید به نحوی باشد که شغل جدید در همان رسته شغلی و مشابه محسوب نشود.
انتقال ملک توسط مستاجر به دیگری: اگر مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده باشد، مالک می‌تواند با پرداخت “نصف حق کسب و پیشه یا تجارت”، تقاضای تخلیه را نماید.
مستندات مورد نیاز:
سند مالکیت: باید دارای سند مالکیت ملک باشید.
قرارداد اجاره: اگر قرارداد اجاره وجود دارد، آن را ارائه دهید.
استشهادیه محلی: در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، استشهادیه محلی مبنی بر تصرفات خوانده را ارائه دهید.
پروانه ساختمان: مالک باید پروانه ساختمان دارای اعتبار صادره از شهرداری را داشته باشد.
کارشناس رسمی دادگستری:
برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، میتوانید نظر کارشناس رسمی دادگستری را جلب کنید.
با توجه به مستندات مذکور، میتوانید به حق تخلیه ملک دارای سرقفلی برسید. 🌟
انتقال ملک توسط مستاجر به دیگری: اگر مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده باشد، مالک می‌تواند با پرداخت “نصف حق کسب و پیشه یا تجارت”، تقاضای تخلیه را نماید.
مستندات مورد نیاز:
سند مالکیت: باید دارای سند مالکیت ملک باشید.
قرارداد اجاره: اگر قرارداد اجاره وجود دارد، آن را ارائه دهید.ا
ستشهادیه محلی: در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، استشهادیه محلی مبنی بر تصرفات خوانده را ارائه دهید.
پروانه ساختمان: مالک باید پروانه ساختمان دارای اعتبار صادره از شهرداری را داشته باشد.
کارشناس رسمی دادگستری:
برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، میتوانید نظر کارشناس رسمی دادگستری را جلب کنید.
با توجه به مستندات مذکور، میتوانید به حق تخلیه ملک دارای سرقفلی برسید.
.
برای اطلاعات دقیق‌تر و مشاوره حقوقی تخصصی، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص حقوق دان در این زمینه مشورت نمایید.
حقوق دان 09017707167د.
